상승하는 부동산의 조건 - 2017 대한민국 부동산의 미래

상승하는 부동산의 조건 - 한국부동산자산관리연구원 지음/한국경제신문

2017 부동산, 더 이상 한꺼번에 오르지 않는다

지역별 · 상품별 특색을 철저히 파악하라!

지금부터는 과거의 경험에서 얻는 자신만의 부동산 지식보다는 각종 통계를 바탕으로 미래를 내다봐야 한다. 과거에는 정도의 차이는 있었지만 어디든 사두면 가격이 올랐지만 앞으로는 오르는 곳만 오를 것이기 때문이다. 지금까지는 자신이 사는 곳, 잘 아는 곳에 투자해도 시세 차익을 얻었지만 앞으로는 달라질 것이다. 

§ 강남 재건축 열풍, 수도권으로 확산될까?

2016년 한 해 동안 강남 재건축이 부동산 가격을 올리는 견인차 역할을 했다. 과거 어느 한곳의 가격이 오르기 시작하면 다른 곳으로 가격 상승이 퍼져나가곤 했다. 그러나 (재)한국건설산업연구원은 2016년 상반기 국내 부동산시장의 주요 이슈로 자리매김한 ‘강남 재건축 열풍’이 수도권 전역으로 확산될 가능성은 없다는 분석을 내놓았다. 2016년 상반기 수도권의 재건축 대상 아파트의 매매가격이 4.02% 상승하는 등 주목받고 있지만 이는 경기도 과천시, 서울 송파구에 국한된 것으로 규정하고 수도권 전역으로 확산될 가능성에 대해서는 부정적으로 보았다. 현재 강남 재건축 아파트의 가격이 상승하는 것은 고령화와 도심이라는 키워드 때문인데 수도권 등 지방의 재건축 대상 아파트에는 고령화와 도심은 빠지고 재건축이라는 키워드만 있기에 가격이 상승할 수 없기 때문이다. 

§ 작지만 강한 소형 아파트

다들 역세권의 소형 아파트에 투자하고 싶어한다. 투자 이유를 물으면 다들 앞으로는 1~2인 가구가 늘어나기 때문이라고 한다. 맞는 말이다. 거기에 중장년층까지 소형 아파트를 선호하기 때문에 소형 아파트의 가격이 오르는 것이다. 중장년층이 소형 아파트를 매수하는 이유는 2가지로 보인다. 월세를 받는 것과 나중에 자식에게 증여를 하기 위해서다. 본인 아파트를 줄이지 않더라도 추가되는 수요는 대부분 소형 아파트라는 이야기다. 여기에 아파트 발코니 확장이 가능해지고 서비스 면적이 늘어 굳이 넓은 집에서 살 필요가 없어진 것이다. 

§ 다시 기지개 켜는 용산

지금까지 용산은 안타까움의 상징이었다. 2009년 용산참사, 2013년 용산국제업무지구 개발 무산 등 여러 악재가 겹치면서 개발기대감에 올랐던 가격이 재조정되었다. 서울을 기준으로 살펴보면 2012년 말 대비로 아파트가격이 유일하게 하락한(-1.19%) 지역이다. 강남구가 1억 5,000만 원이 오르는 동안 용산구는 지난 4년 사이 2,700만 원이 하락했다. 그러나 지금부터는 서울의 다른 지역과 키맞추기를 할 것이다. 현재 서울역까지만 운행하던 공항철도의 용산역 연장 개통이 2018년으로 예정되어 있다. 강남에서 용산으로 이어지는 신분당선 역시 2020년 개통을 목표로 한다. 신라면세점과 현재 공사 중인 앰배서더호텔 및 지하 공간 개발 사업이 교통여건 개선과 맞물리면서 용산을 관광 및 교통의 중심지로 바꿔놓을 것이다. 용산이 강남과 명동을 합쳐놓은 서울의 대표적 랜드마크가 될 것으로 예측하는 전문가들도 많다.

§ 세종이 다시 꿈틀댄다

여러 악재에도 불구하고 세종시 부동산시장은 거침이 없다. 저금리 상황과 새 아파트에 대한 갈증이 주변 지역의 수요를 흡수하면서 분양시장은 초호황을 누리고 있다. 최근의 세종시 부동산시장의 약세는 일시적이라는 의견이 우세하다. 시장에서는 세종시의 부동산시장은 중장기적으로는 강세를 보일 것으로 전망한다. 이를 뒷받침하는 가장 큰 요인은 인구의 증가다. 2016년 들어 과거에 비해 인구유입이 다소 줄어들었지만 세종시는 여전히 중부권 인구의 블랙홀이다. 주변 청주와 대전 등지에서 유입되는 인구는 안정적이다.

§ 제주, 힘에 부칠까?

제주 지역은 2013년 이후 부동산가격 상승세가 커지는 추이를 보이는 가운데 2014년 이후부터는 급격한 상승세를 보이면서 여타 지역과의 격차를 크게 확대했다. 2014년과 2015년 아파트 매매가격 상승률은 각각 17.85%, 10.06%였다. 당시 전국 평균 아파트 매매가격 상승률이 3.27%와 5.96%였으니 놀라운 상승률이었다. 최근 제주 지역의 부동산시장이 주춤하지만 전문가들은 이를 일시적인 현상이라며 향후 안정적인 성장세를 유지할 것이라고 말한다. 제주 지역 부동산시장의 미래를 긍정적으로 보는 가장 큰 이유는 급격히 늘어나는 인구다. 제주 지역의 인구는 지역경제 호조, 정책적 유인(기업유치, 혁신도시, 해군기지, 국제학교) 등으로 2010년 순유입으로 전환한 후 유입 인구의 규모가 점차 확대되고 있다. 순유입의 규모는 2010년 400명 선에서 2015년에는 1만 4,000명으로 늘었으며, 2016년 1분기 중에는 전년 같은 기간 대비로 무려 38%(4,183명)나 증가했다. 9월 현재까지 1만 1,752명이 순유입 되었다.